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上海郊区商业的特征与开发策略
上海十二五期间重点规划功能区及商机系列之四

「十二五」期间,各城市将坚持城乡一体、均衡发展,把郊区放在现代化建设更加重要位置,进一步将建设重心转向郊区。作为新农村建设的重要组成部分,城市郊区商业正在快速发展。上海商业十二五规划将郊区作为新一轮商业发展的重点,以城市化、现代化为发展方向,建设郊区商业新格局。上海商业网点布局规划纲要明确提出上海中心城以外的地区,形成新城、新市镇、中心村三级商业网点体系,上海郊区新城商业布局成为商业网点布局重点之一。

一、郊区商业正在崛起

1、商业巨头纷纷转向郊区

在城市中心区商业渐趋饱和,开发成本高昂,开发难度加大的背景下,各大商业巨头看准郊区商业的发展商机,纷纷制订发展战略,积极拓展郊区市场。百联集团这几年一直在加速郊区网点布局,百联购物中心和东方商厦先后在上海嘉定、青浦、奉贤、金山等开设。万达、苏宁、永乐、国美等商业企业也在市郊加速扩张。2011年上海郊区新开业的购物中心就有6家。大型商业的兴起,尤其是购物中心等大体量的新兴业态的注入,对城市郊区商业层次的提高、结构的完善,发挥了巨大作用。

2、郊区销售业绩迅速增长

商业巨头在促进郊区商业发展、满足消费需求的同时,也取得了良好的经济效益。东方商厦奉贤店、青浦店、嘉定店,2011年销售分别比上年增长50.5%、33.3%和18.1%。不仅是这几年新开门店,浦东商场早些年开设在郊区的门店,如现代店、南汇店、金汇店,在2011年也有不俗的表现,比上年增长均超过了二成。

2011年上海单体百货商店销售比上年增幅前10名的百货商场有9家位于郊区。2012年上海单体百货店销售增长幅度仍显着高于市中心区水准。比如东方商厦奉贤店销售比上年增长28.8%。郊区商业潜力不可忽视。

二、郊区商业的特征

1、辐射范围不同

郊区商业辐射范围与中心区商业不同:中心区商业不仅辐射全市,而且辐射全国,甚至海外。而郊区商业首先是满足当地居民和当地工作层的消费需求,然后是吸引周边,向临近地区延伸。

购买力并不会按照行政区域去流动,购买力流动主要受到交通的影响、受到旅游休闲的带动,更取决于商业本身的特色和吸引力。对于消费者来说,是哪儿方便去哪儿买,哪儿的商业有吸引力,就去哪儿消费。比如青浦奥特莱斯,尽管地处郊区,但由于吸引力大,可以辐射上海全市和长三角。

2、商业能级还将提升

郊区需求已不是老概念,不能把城市中心区淘汰的商业业态、积压的商品放到郊区去。一是因为郊区购买力在迅速增长,二是郊区商业不仅仅满足居民的需要,有的郊区有商务写字楼,有团体消费需求;有的郊区有沙滩、有大型游乐设施,比如松江的欢乐谷,浦东正在兴建的迪士尼乐园;有的郊区有植物园、动物园、森林公园,有的有古镇文化,有很多旅游人流,有餐饮购物需求。

老的郊区商业需要改造,能级提升,改变小、乱、杂,业态业种不全的现状;新建的郊区商业要精确定位,现代商业与传统商业需有机融合。

3、层级功能分明

郊区商业将分清层级,明确功能定位。

新城商业是指在郊区新城中心区域形成的商业中度集聚、商业服务行业比较完善、服务物件主要为新城居民及各类外来消费者的商业主要集聚地。新城商业功能特点:既要服务新城地区居民,又要辐射周边地区乃至整个区域。现代与传统和谐相融,新城区商业要体现都市风貌,布局相对集聚,以块状商业设施为主体,周边辅助性建设若干商业街区;老城区要在保护性开发中体现历史老城风貌,着重调整提升主要商业街,鼓励建设老字号集聚、商旅文化结合的特色商业街。

郊区新城级商业以满足新城居民购物、餐饮、娱乐和休闲等多元消费需求,鼓励发展百货店、超市、便利店、专业店、专卖店、生活服务网点和有特色的餐饮、娱乐休闲设施,鼓励发展提供社区综合服务的商业中心;适度设置购物中心、大型超市、菜场、生活服务业网点。

新市镇级商业将根据各个镇的路网交通、人口规模、产业基础等不同条件,建设综合服务型、产业主导型、交通枢纽型、现代居住型等各具特色的市镇商业。


村级配套商业可以将商业服务与社区服务结合起来,配置满足农村居民日常消费的各类零售业态和网点,提供便利、安全和高品质的商品和服务。

三、郊区商业开发策略

1、因地制宜,突显特色

各个郊区商业之间,由于经济水准、人口分布、产业结构、地理环境、历史文化等不同,购买力和消费需求有很大差异。郊区商业不是市中心商业的简单延伸,不能按照城市中心商业照搬;也不能按照一个模式复制。郊区商业将与中心城区商业形成错位和互补,因地制宜,形成各自不同的发展模式和特色。

郊区商业布局将在形成郊区新城功能、体现郊区新形象、集聚郊区服务产业方面有新的突破;与产业结构、文化景观相协调;与郊区社会经济发展水准、人口分布、购买力水准相适应;商业在城市郊区打造「生态宜居、郊区商务、休闲旅游度假」中应发挥穿针引线的作用。

2、与商务紧密结合

城市中心商务区发展空间越来越少,而且商务成本又快速攀升,而郊外商务区空气、绿化等生态环境好,商务成本较低,交通条件的不断改善缩短了空间距离,郊区商务区正呈现方兴未艾趋势。所以,郊区商业建设将结合写字楼等商务发展,开发酒店、餐饮、购物和其他商务、生活服务设施。既完善商务配套,又为自己锁定稳定的客户和购买力。

3、与旅游、文化紧密结合

上海郊区比城市中心有很大的空间优势,还有许多得天独厚的自然条件。郊区商业在发展中将充分利用自身优势,与旅游、文化紧密结合,相互促进。

比如利用滨海、沿湖、临江等优势,开发滨水休闲消费;商业与旅游观光、水上运动、休闲度假、商务会务、游艇、野营、垂钓等相结合;充分利用生态资源配置湖畔野餐区、水上休闲吧等特色餐饮,奉贤有碧海金沙,金山有城市沙滩,青浦有淀山湖;利用现代农业、生态农业等优势,开发观光农业、农业旅游、有机菜园等休闲旅游消费;挖掘江南古镇、古村等文化优势,如上海朱家角、七宝老街、枫泾古镇、召稼楼古镇等。

郊区商业还可与区域产业相结合,如汽车城利用汽车文化,游艇文化等;可与工业旅游相结合。

4、与园区配套

郊区商业将注重与大学城、科教园区、高科技开发区等园区配套。比如南桥,生产型服务业功能区已建成南郊宾馆、农业要素交易所、石油交易平台、聚润广场等若干宾馆、办公、交易平台专案,对餐饮、零售有很大带动。

5、与交通枢纽配套

交通枢纽网站商业以便捷商业为主,可布局报刊杂志、面包房、饮料、便利店等生活服务网点。注重交通乘客和商业顾客的角色转换。交通枢纽周边,有可能住宅发展,形成居民区,可发展郊区社区商业;也可能写字楼发展,形成郊区商务商业区。

特约记者 齐晓斋 上海报道 

资料提供 图片:香港贸发局经贸研究
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