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苏州消费市场概览

1.  经济概况及发展规划

苏州是江苏省内经济规模最大的城市,2014年全市生产总值达到13,761亿元[1],约相当于全省生产总值的21%,同比实质增长8.3%。以常住人口计算,苏州人均生产总值达130,081元。工业是当地经济重要环节,约占生产总值的51%。2014规模以上工业总产值达到30,586亿元,比去年增长0.3%,重工业和轻工业分别占总产值的74%和26%。

图:苏州近年生产总值
图:苏州近年生产总值

苏州的私营经济十分发达,2014年末有私营企业29.6万家,比去年上升15.6%,占江苏省私营企业总数的18.8%。个体工商户数目在2014年达49万个,占江苏省的13.2%。

2004年,苏州被列为首批国家电子资讯产业基地之一。2014年苏州市共完成高新技术产业产值13,645亿元,占规模以上工业总产值的比重达到44.8%,产值占江苏省比重23.8%,位居全省第一。

苏州也是旅游城市,2014年接待国内游客达10,029万人次,入境过夜游客达145万人次,旅游总收入1,698亿元。

近年来,苏州到上海公路网的密度加大,无论在铁路、高速路、国省干线公路都加速了苏州与上海的紧密联系,有不少人选择在苏州居住,在上海工作。沪常高速公路上海段于2014年正式通车,苏州至上海虹桥的车程缩短至半小时。

据《苏州市区商业网点布局规划》,苏州市区将形成「三核两副」格局,「三核」为三个核心商业板块,即由观前、石路、南门商业服务功能区组成的古城核心商业板块,环金鸡湖核心商业板块和狮山核心商业板块。「两副」指两个城市副中心级商业服务功能区,即相城区的元和商业服务功能区和吴中区的吴中商业服务功能区。此外还有由金鸡湖西中央商务区、湖东商业服务功能区和湖滨新天地、李公堤等商业街区组成的环金鸡湖商业带,以及发展环古城风貌休闲带和沿太湖旅游度假休闲商业带。

2.  苏州市消费市场状况

2.1  零售增长状况

苏州的社会消费品零售总额过去数年均有双位增长。在2014年,苏州社会消费品零售总额达到4,061亿元,同比上升了10.9%,约相当于江苏省零售规模的17.5%。2014年全市限额以上零售额中,服装鞋帽、针、纺织品类比上年增长16.5%;日用品类增长4.1%;汽车类增长3.0%。

图:社会消费品零售总额
图:社会消费品零售总额

比较2005年与2013年间苏州城市居民家庭的消费品拥有量,大部分都有所上升,尤其是一般中产阶级都能够负担得起,也喜欢购买的产品,如汽车,电脑和移动电话等。

表:平均每百户城市居民家庭年末耐用消费品拥有量
表:平均每百户城市居民家庭年末耐用消费品拥有量

2.2  人均可支配收入与消费支出

2014年,苏州城市居民家庭人均可支配收入是46,677元,人均消费支出是28,973元。2013年,高收入户人均可支配收入更达到80,908元,而其人均消费支出达42,682元。

图:苏州城市居民家庭人均可支配收入及消费支出
图:苏州城市居民家庭人均可支配收入及消费支出

3.  苏州市消费市场特点

3.1  人口结构

2014年,苏州市常住人口达1,060万人,占江苏省的13.3%,较2005年的10.0%明显上升。对比该市的户籍总人口只有661万人,可见苏州是个吸引外来移居的城市。

根据第六次人口普查,2010年,在常住人口中,51% 是男性,0-14岁占9.2%,15-64岁占82.3%,65岁以上占8.5%。

常住人口的教育程度明显提升,当中具有大学文化程度的人口占14%,高中程度占19%,初中程度占38%,小学程度占22%。与十年前第五次人口普查比较,苏州每10万人具有大学文化程度的由4,745人上升为13,972人。

苏州有家庭户292万,平均每户人口为2.84人,较十年前减少0.31人。

3.2  消费者特点

身处「上有天堂,下有苏杭」的富庶之地,苏州人勤勤恳恳工作、踏踏实实赚钱,花起钱来也底气十足。那么,钱花哪里去了?资料显示,网购是主要渠道,电商企业凭藉价格优势和消费的便利性赢得了越来越多消费者的青睐。2014年,苏州限额以上批发和零售业共实现互联网零售额144.98亿元,比去年增长56%。

苏州人网购支出江苏第一

2014年长三角电子商务发展高峰论坛资料显示:江苏在淘宝网上的交易额进入全国排名前三,而苏州在江苏排名第一。苏州支付宝用户2013年人均网上购物消费9,433元,穿和吃加起来占了苏州人网购金额的六成以上。分析网购人群,收入、文化程度与网购金额成正比,大学本科及以上人群人均每月在网上的消费最多。再从年龄段来分析,30至39岁是网上消费主力军。这一年龄人群收入相对稳定,消费领域宽广,消费需求较大。

化妆品、珠宝消费抢眼 商家热炒「她」经济

随着生活水平不断提高,苏州人对自己的外形越加重视,化妆品消费直线增加。苏州市统计局公布资料显示,2015年一季度,全市化妆品消费超8亿元,女性消费者贡献最多。众所公认,相对于男性,女性更加容易受到刺激而消费。苏州的商家也瞄准了女性消费特点,在妇女节、母亲节、情人节等节日极力炒作,这些节日变得越来越重要。

汽车消费总体增幅放缓 豪车消费热度不减

截至2015年3月,苏州私家车保有量达到209.88万辆。不过,受到道路拥堵、限购政策等因素影响,汽车整体销售增幅放缓。相对于整体车市的平稳,一些豪车品牌销量仍然不俗,例如保时捷、法拉利、玛莎拉蒂,凭藉着强大的品牌号召力,积聚了相当一部分客户群。在苏州市场上,豪华汽车的消费者大致有三类人群,一类是奋发向上的商业精英,一类是名成利就的富豪,还有一类是享受生活的富二代。

城镇居民食品烟酒支出占比持续走低

苏州人消费结构升级明显,2014年上半年,苏州城镇常住居民八大类消费全面增长,食品烟酒支出占生活消费支出的比重持续下降。居民用于教育文娱的支出大幅增加,分析其原因,首先是伴随工资收入的增加,包括出国游在内的外出观光旅游成为一大新消费亮点;其次,居民业余生活不断丰富,更加注重强身健体,积极参加形式多样的体育健身活动。同时,教育竞争激烈导致教育支出增加。

3.3  商业形态

苏州的城乡一体化建设上升为国家试点,推动了本地新型城镇化快速迈进。苏州古城区的商业发展已经非常成熟,核心板块由观前、石路、南门三大商圈构成。近年来,三大商圈发展速度突飞猛进,已经由一般商业零售,提升发展为以大型购物中心、商贸综合体等多元化业态布局。在苏州飞速发展的同时,古城区已经开始越来越难以适应城市人口飞速膨胀的需求,越来越多人开始迁到城外。以城际、轻轨为核心,新的地铁商圈、地铁商业将会出现,并带动整个苏州商业地产的发展。

城市商业综合体作为一种新型业态,以其多功能、高效率实现一站式消费,越来越受到苏州消费者的青睐。2015年,苏州商业市场规模快速扩张,吴中万达广场、诚品书店、永旺梦乐城、新光天地苏州、高新区金鹰商业广场、高铁新城圆融广场等一大批在建商业项目都将在这一年开业。

大型卖场、购物中心及城市综合体的大量出现,给苏州市民生活带来了巨大变化,而诸如「邻里中心」、24小时便利超市等社区商业的发展,也给市民日常生活带来极大的便利。根据苏州市商务局提出的「515」工程:要能够让居民5分钟步行到达便利店,10分钟自行车到达卖场,15分钟汽车到达购物中心。据苏州市商务局统计,2014年,全市5,000平方米以上的大卖场已经达到90家,大润发、家乐福、欧尚、华润万家等纷纷加快扩张步伐。而便利店、超市等更是超过1,000家。

4.  苏州市内主要商圈介绍

苏州商业主要分为五个商圈:古城商圈、环金鸡湖商圈、吴中商圈、高新商圈以及相城商圈。东西方向主要由环金鸡湖商圈以及高新区商圈构成,档次偏高;南北方向主要由吴中商圈和相城商圈组成,起步较晚,但实力不容小觑。四方交汇在中心商业城区,古城商圈的核心地位不可动摇。

古城商圈

古城商圈面向的不仅仅是苏州人,更是面向全国、全世界来苏人士,苏州特色文化是古城商圈的核心竞争力所在。古城核心板块由观前、石路、南门三大商圈构成。观前街是百余年来苏州古城最繁华的地段。观前商圈内,聚集了10余处文物保护建筑和5处古典园林,10余项国家、省级非物质文化遗产项目,35家传统老字号,造就了观前街和市内其他商业街的不同,也为观前商圈增添了旅游的功能。虽然近几年电商、网购来势汹汹,但观前街的人气依旧旺盛。2014年国庆黄金周期间,包括人民商场、第一百货等在内的观前商圈六大商场销售额同比上涨了13%。

2015年1月,轨交4号线观前街站封顶,与乐桥站对接。由于观前街站和乐桥站区间紧临苏州市中心客流繁忙区域,苏州规划在观前街至乐桥地下再造300米商业街,一方面有效利用地下空间资源,另一方面,也分担观前区域客流,商业功能包括休闲、时尚购物、餐饮和娱乐等。

图:苏州市内主要商圈
图:苏州市内主要商圈

石路商圈地处苏州古城区中心地带,是苏州城区传统的商业区。石路区域有步行街、美食街等商家林立的商贸街区。石路商圈有集精品购物、娱乐休闲、餐饮办公为一体的多功能城市综合体、大型商业建筑群、大型超市、五星级影院,成为苏州新的休闲消费好去处。目前,轨交1号线、2号线在石路商圈交集,提升了石路商圈的商业价值。

南门商圈在古城商圈中发展起步较晚,以人民路为中心,沿着相城区—人民路—吴中区轴线。经过十多年的综合开发建设,这里不仅形成了环古城道路中最具天然、人文景观的一段,而且还把原先散落在各处的商家串在了一起,聚集了泰华、领华数码城、家乐福、嘉业百货等大型卖场以及工人文化宫等休闲娱乐场所,正逐步形成联动发展格局。按照规划,南门商圈还将依托环古城河、盘门景区等景观带,通过轮船客运码头、步行景观桥等,打造水陆并行、地上地下的立体化特色商业格局。未来三年内,南门商圈范围内,将建成总面积达150万平米的商业商务配套,成为古城区内最大的商业商务中心。

高新商圈

高新商圈主要由苏州最早的购物中心绿宝广场、高新区商业街以及狮山路沿线商圈组成。狮山路板块是高新区的一个核心板块,东起京杭大运河,西至长江路,聚集了大量金融机构、写字楼和高档住宅。目前,在狮山商贸圈内,已经集聚了绿宝广场、美罗百货、泉屋百货、永旺美思佰乐一号店等多种类大型商业载体。其中狮山广场是整个高新区商圈的商业核心,地铁一号线与三号线在这里交汇,提升了狮山广场的商业价值。

2015年,深受年轻人追捧的家居生活购物卖场宜家在高新区开工建设,预计2016年8月开业。从地理位置上看,宜家与高新区的另一个购物中心永旺梦乐城仅隔一人行天桥,这两大商业配套的相结合,不仅能够刺激当地的零售业务,对加快新区板块的成熟和配套的便利起到很大的推动作用。

按照苏州城市规划,狮山片区将会成为苏州的主城区,独特的地段决定了狮山片区商业地产未来良好的发展前景。此外,轻轨一号线、有轨电车1号线从狮山片区横贯而过,无疑将会带来巨大的人流和潜在的消费者,助推商业地产的发展。

环金鸡湖商圈

苏州环金鸡湖CBD位于苏州城东,规划面积约5平方公里,环绕城市内湖—金鸡湖;拥有国内最长的国际风情水街李公堤;拥有苏州体量最大的综合体—苏州中心广场。环金鸡湖CBD已经初具规模,汇聚了众多高端写字楼及商业综合体项目,例如东方之门、环球188、凤凰文化书城、圆融时代广场、苏州中心广场等。

环金鸡湖CBD还是全国唯一的「国家商务旅游示范区」。景区内,保留传统苏州民居建筑形态的李公堤、摩天轮公园、拥有最长天幕的圆融时代广场,均是知名旅游景点。苏州工业园区环金鸡湖CBD设置了多种配套,文化、展览、餐饮、休闲等一应俱全。苏州工业园区产业结构由原有的「工业园区」的概念提升为「综合商务城」。随着苏州把城市东部作为首要发展方向,环金鸡湖CBD未来将成为苏州「城市中心」和长三角次级「商务中心」。

图:苏州市内主要商圈
图:苏州市内主要商圈

吴中商圈

吴中商圈是吴中区的核心区域,随着经济增长和房产市场的快速发展,已逐渐成为苏州主城旁的一个重要新兴商圈。吴中商圈以宝带东路、东吴北路为核心区域,北至沧浪、南到吴中开发区,东部连通园区,西面通往新区,由大大小小的行政机关、商业银行、金融机构,以及许多比较完善的商业配套组成。

吴中城区中心地带的的宝带东路上,矗立着中润苏州中心,在中润苏州中心的西侧,建有吴中凤凰广场,集文化馆、展示馆、青少年活动中心和会议中心于一体。吴中凤凰广场引进了江苏凤凰出版传媒公司的凤凰书城,搭配精品复合书店、特色餐饮、创意文化企业等多元业态,形成了一处供市民休闲、娱乐、阅读、品味时尚的一站式消费场所。

从硬件设施以及配套设施来看,已开通的轨交2号线,在建的4号线,3号线、7号线一期都将带动吴中CBD商圈的发展。随着苏州城市发展,吴中正在融入苏州主城。

相城商圈

相城商圈与苏州其它商圈不同,主要以专业市场为主。元和镇商圈主要以经营家具专业市场为主,是江苏省最大的家具市场;采莲路商圈主要服务业态以零售和餐饮为主,娱乐休闲类较少;陆慕镇商圈为相城区商业集中区域,主要以专业市场为主,其它商业配套为辅,商业档次以中低档为主。

活力岛商圈是相城区新兴商圈,档次、规模、形象和业态更符合现代消费需求。其商圈以活力岛城市中心广场为核心,南有繁花中心、华润欢乐颂购物广场和万达广场,北有亿象新天地购物广场,西有中环百汇广场和环球奥食卡城等综合项目。活力岛商圈在苏州相城区形成了一道城北的商业走廊,其中不仅包括如万达广场、亿象新天地等大型商业项目,还与大润发、家乐福,以及各个社区商业组合成活力岛商圈的中低端大众消费区。2013年年底,苏州地铁2号线正式运营,使相城商业圈迎来蓬勃发展。

 


[1]  文中货币单位均为人民币,除非另有说明。

资料提供 图片:香港贸发局经贸研究
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