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蘇州消費市場概覽

1.  經濟概況及發展規劃

蘇州是江蘇省內經濟規模最大的城市,2014年全市生產總值達到13,761億元[1],約相當於全省生產總值的21%,同比實質增長8.3%。以常住人口計算,蘇州人均生產總值達130,081元。工業是當地經濟重要環節,約佔生產總值的51%。2014規模以上工業總產值達到30,586億元,比去年增長0.3%,重工業和輕工業分別佔總產值的74%和26%。

圖:蘇州近年生產總值
圖:蘇州近年生產總值

蘇州的私營經濟十分發達,2014年末有私營企業29.6萬家,比去年上升15.6%,佔江蘇省私營企業總數的18.8%。個體工商戶數目在2014年達49萬個,佔江蘇省的13.2%。

2004年,蘇州被列為首批國家電子資訊產業基地之一。2014年蘇州市共完成高新技術產業產值13,645億元,佔規模以上工業總產值的比重達到44.8%,產值佔江蘇省比重23.8%,位居全省第一。

蘇州也是旅遊城市,2014年接待國內遊客達10,029萬人次,入境過夜遊客達145萬人次,旅遊總收入1,698億元。

近年來,蘇州到上海公路網的密度加大,無論在鐵路、高速路、國省幹線公路都加速了蘇州與上海的緊密聯繫,有不少人選擇在蘇州居住,在上海工作。滬常高速公路上海段於2014年正式通車,蘇州至上海虹橋的車程縮短至半小時。

據《蘇州市區商業網點佈局規劃》,蘇州市區將形成「三核兩副」格局,「三核」為三個核心商業板塊,即由觀前、石路、南門商業服務功能區組成的古城核心商業板塊,環金雞湖核心商業板塊和獅山核心商業板塊。「兩副」指兩個城市副中心級商業服務功能區,即相城區的元和商業服務功能區和吳中區的吳中商業服務功能區。此外還有由金雞湖西中央商務區、湖東商業服務功能區和湖濱新天地、李公堤等商業街區組成的環金雞湖商業帶,以及發展環古城風貌休閒帶和沿太湖旅遊度假休閑商業帶。

2.  蘇州市消費市場狀況

2.1  零售增長狀況

蘇州的社會消費品零售總額過去數年均有雙位增長。在2014年,蘇州社會消費品零售總額達到4,061億元,同比上升了10.9%,約相當於江蘇省零售規模的17.5%。2014年全市限額以上零售額中,服裝鞋帽、針、紡織品類比上年增長16.5%;日用品類增長4.1%;汽車類增長3.0%。

圖:社會消費品零售總額
圖:社會消費品零售總額

比較2005年與2013年間蘇州城市居民家庭的消費品擁有量,大部分都有所上升,尤其是一般中產階級都能夠負擔得起,也喜歡購買的產品,如汽車,電腦和移動電話等。

表:平均每百戶城市居民家庭年末耐用消費品擁有量
表:平均每百戶城市居民家庭年末耐用消費品擁有量

2.2  人均可支配收入與消費支出

2014年,蘇州城市居民家庭人均可支配收入是46,677元,人均消費支出是28,973元。2013年,高收入戶人均可支配收入更達到80,908元,而其人均消費支出達42,682元。

圖:蘇州城市居民家庭人均可支配收入及消費支出
圖:蘇州城市居民家庭人均可支配收入及消費支出

3.  蘇州市消費市場特點

3.1  人口結構

2014年,蘇州市常住人口達1,060萬人,佔江蘇省的13.3%,較2005年的10.0%明顯上升。對比該市的戶籍總人口只有661萬人,可見蘇州是個吸引外來移居的城市。

根據第六次人口普查,2010年,在常住人口中,51% 是男性,0-14歲佔9.2%,15-64歲佔82.3%,65歲以上佔8.5%。

常住人口的教育程度明顯提升,當中具有大學文化程度的人口佔14%,高中程度佔19%,初中程度佔38%,小學程度佔22%。與十年前第五次人口普查比較,蘇州每10萬人具有大學文化程度的由4,745人上升為13,972人。

蘇州有家庭戶292萬,平均每戶人口為2.84人,較十年前減少0.31人。

3.2  消費者特點

身處「上有天堂,下有蘇杭」的富庶之地,蘇州人勤勤懇懇工作、踏踏實實賺錢,花起錢來也底氣十足。那麼,錢花哪裡去了?資料顯示,網購是主要渠道,電商企業憑藉價格優勢和消費的便利性贏得了越來越多消費者的青睞。2014年,蘇州限額以上批發和零售業共實現互聯網零售額144.98億元,比去年增長56%。

蘇州人網購支出江蘇第一

2014年長三角電子商務發展高峰論壇資料顯示:江蘇在淘寶網上的交易額進入全國排名前三,而蘇州在江蘇排名第一。蘇州支付寶用戶2013年人均網上購物消費9,433元,穿和吃加起來佔了蘇州人網購金額的六成以上。分析網購人群,收入、文化程度與網購金額成正比,大學本科及以上人群人均每月在網上的消費最多。再從年齡段來分析,30至39歲是網上消費主力軍。這一年齡人群收入相對穩定,消費領域寬廣,消費需求較大。

化妝品、珠寶消費搶眼 商家熱炒「她」經濟

隨著生活水平不斷提高,蘇州人對自己的外形越加重視,化妝品消費直線增加。蘇州市統計局公布資料顯示,2015年一季度,全市化妝品消費超8億元,女性消費者貢獻最多。眾所公認,相對於男性,女性更加容易受到刺激而消費。蘇州的商家也瞄準了女性消費特點,在婦女節、母親節、情人節等節日極力炒作,這些節日變得越來越重要。

汽車消費總體增幅放緩 豪車消費熱度不減

截至2015年3月,蘇州私家車保有量達到209.88萬輛。不過,受到道路擁堵、限購政策等因素影響,汽車整體銷售增幅放緩。相對於整體車市的平穩,一些豪車品牌銷量仍然不俗,例如保時捷、法拉利、瑪莎拉蒂,憑藉著強大的品牌號召力,積聚了相當一部分客戶群。在蘇州市場上,豪華汽車的消費者大致有三類人群,一類是奮發向上的商業精英,一類是名成利就的富豪,還有一類是享受生活的富二代。

城鎮居民食品煙酒支出佔比持續走低

蘇州人消費結構升級明顯,2014年上半年,蘇州城鎮常住居民八大類消費全面增長,食品煙酒支出佔生活消費支出的比重持續下降。居民用於教育文娛的支出大幅增加,分析其原因,首先是伴隨工資收入的增加,包括出國遊在內的外出觀光旅遊成為一大新消費亮點;其次,居民業餘生活不斷豐富,更加注重強身健體,積極參加形式多樣的體育健身活動。同時,教育競爭激烈導致教育支出增加。

3.3  商業形態

蘇州的城鄉一體化建設上升為國家試點,推動了本地新型城鎮化快速邁進。蘇州古城區的商業發展已經非常成熟,核心板塊由觀前、石路、南門三大商圈構成。近年來,三大商圈發展速度突飛猛進,已經由一般商業零售,提升發展為以大型購物中心、商貿綜合體等多元化業態布局。在蘇州飛速發展的同時,古城區已經開始越來越難以適應城市人口飛速膨脹的需求,越來越多人開始遷到城外。以城際、輕軌為核心,新的地鐵商圈、地鐵商業將會出現,並帶動整個蘇州商業地產的發展。

城市商業綜合體作為一種新型業態,以其多功能、高效率實現一站式消費,越來越受到蘇州消費者的青睞。2015年,蘇州商業市場規模快速擴張,吳中萬達廣場、誠品書店、永旺夢樂城、新光天地蘇州、高新區金鷹商業廣場、高鐵新城圓融廣場等一大批在建商業項目都將在這一年開業。

大型賣場、購物中心及城市綜合體的大量出現,給蘇州市民生活帶來了巨大變化,而諸如「鄰里中心」、24小時便利超市等社區商業的發展,也給市民日常生活帶來極大的便利。根據蘇州市商務局提出的「515」工程:要能夠讓居民5分鐘步行到達便利店,10分鐘自行車到達賣場,15分鐘汽車到達購物中心。據蘇州市商務局統計,2014年,全市5,000平方米以上的大賣場已經達到90家,大潤發、家樂福、歐尚、華潤萬家等紛紛加快擴張步伐。而便利店、超市等更是超過1,000家。

4.  蘇州市內主要商圈介紹

蘇州商業主要分為五個商圈:古城商圈、環金雞湖商圈、吳中商圈、高新商圈以及相城商圈。東西方向主要由環金雞湖商圈以及高新區商圈構成,檔次偏高;南北方向主要由吳中商圈和相城商圈組成,起步較晚,但實力不容小覷。四方交匯在中心商業城區,古城商圈的核心地位不可動搖。

古城商圈

古城商圈面向的不僅僅是蘇州人,更是面向全國、全世界來蘇人士,蘇州特色文化是古城商圈的核心競爭力所在。古城核心板塊由觀前、石路、南門三大商圈構成。觀前街是百餘年來蘇州古城最繁華的地段。觀前商圈內,聚集了10餘處文物保護建築和5處古典園林,10餘項國家、省級非物質文化遺產項目,35家傳統老字號,造就了觀前街和市內其他商業街的不同,也為觀前商圈增添了旅遊的功能。雖然近幾年電商、網購來勢洶洶,但觀前街的人氣依舊旺盛。2014年國慶黃金周期間,包括人民商場、第一百貨等在內的觀前商圈六大商場銷售額同比上漲了13%。

2015年1月,軌交4號線觀前街站封頂,與樂橋站對接。由於觀前街站和樂橋站區間緊臨蘇州市中心客流繁忙區域,蘇州規劃在觀前街至樂橋地下再造300米商業街,一方面有效利用地下空間資源,另一方面,也分擔觀前區域客流,商業功能包括休閑、時尚購物、餐飲和娛樂等。

圖:蘇州市內主要商圈
圖:蘇州市內主要商圈

石路商圈地處蘇州古城區中心地帶,是蘇州城區傳統的商業區。石路區域有步行街、美食街等商家林立的商貿街區。石路商圈有集精品購物、娛樂休閒、餐飲辦公為一體的多功能城市綜合體、大型商業建築群、大型超市、五星級影院,成為蘇州新的休閑消費好去處。目前,軌交1號線、2號線在石路商圈交集,提升了石路商圈的商業價值。

南門商圈在古城商圈中發展起步較晚,以人民路為中心,沿著相城區—人民路—吳中區軸線。經過十多年的綜合開發建設,這裡不僅形成了環古城道路中最具天然、人文景觀的一段,而且還把原先散落在各處的商家串在了一起,聚集了泰華、領華數碼城、家樂福、嘉業百貨等大型賣場以及工人文化宮等休閑娛樂場所,正逐步形成聯動發展格局。按照規劃,南門商圈還將依託環古城河、盤門景區等景觀帶,通過輪船客運碼頭、步行景觀橋等,打造水陸並行、地上地下的立體化特色商業格局。未來三年內,南門商圈範圍內,將建成總面積達150萬平米的商業商務配套,成為古城區內最大的商業商務中心。

高新商圈

高新商圈主要由蘇州最早的購物中心綠寶廣場、高新區商業街以及獅山路沿線商圈組成。獅山路板塊是高新區的一個核心板塊,東起京杭大運河,西至長江路,聚集了大量金融機構、寫字樓和高檔住宅。目前,在獅山商貿圈內,已經集聚了綠寶廣場、美羅百貨、泉屋百貨、永旺美思佰樂一號店等多種類大型商業載體。其中獅山廣場是整個高新區商圈的商業核心,地鐵一號線與三號線在這裡交匯,提升了獅山廣場的商業價值。

2015年,深受年輕人追捧的家居生活購物賣場宜家在高新區開工建設,預計2016年8月開業。從地理位置上看,宜家與高新區的另一個購物中心永旺夢樂城僅隔一人行天橋,這兩大商業配套的相結合,不僅能夠刺激當地的零售業務,對加快新區板塊的成熟和配套的便利起到很大的推動作用。

按照蘇州城市規劃,獅山片區將會成為蘇州的主城區,獨特的地段決定了獅山片區商業地產未來良好的發展前景。此外,輕軌一號線、有軌電車1號線從獅山片區橫貫而過,無疑將會帶來巨大的人流和潛在的消費者,助推商業地產的發展。

環金雞湖商圈

蘇州環金雞湖CBD位於蘇州城東,規劃面積約5平方公里,環繞城市內湖—金雞湖;擁有國內最長的國際風情水街李公堤;擁有蘇州體量最大的綜合體—蘇州中心廣場。環金雞湖CBD已經初具規模,匯聚了眾多高端寫字樓及商業綜合體項目,例如東方之門、環球188、鳳凰文化書城、圓融時代廣場、蘇州中心廣場等。

環金雞湖CBD還是全國唯一的「國家商務旅遊示範區」。景區內,保留傳統蘇州民居建築形態的李公堤、摩天輪公園、擁有最長天幕的圓融時代廣場,均是知名旅遊景點。蘇州工業園區環金雞湖CBD設置了多種配套,文化、展覽、餐飲、休閑等一應俱全。蘇州工業園區產業結構由原有的「工業園區」的概念提升為「綜合商務城」。隨著蘇州把城市東部作為首要發展方向,環金雞湖CBD未來將成為蘇州「城市中心」和長三角次級「商務中心」。

圖:蘇州市內主要商圈
圖:蘇州市內主要商圈

吳中商圈

吳中商圈是吳中區的核心區域,隨著經濟增長和房產市場的快速發展,已逐漸成為蘇州主城旁的一個重要新興商圈。吳中商圈以寶帶東路、東吳北路為核心區域,北至滄浪、南到吳中開發區,東部連通園區,西面通往新區,由大大小小的行政機關、商業銀行、金融機構,以及許多比較完善的商業配套組成。

吳中城區中心地帶的的寶帶東路上,矗立著中潤蘇州中心,在中潤蘇州中心的西側,建有吳中鳳凰廣場,集文化館、展示館、青少年活動中心和會議中心於一體。吳中鳳凰廣場引進了江蘇鳳凰出版傳媒公司的鳳凰書城,搭配精品複合書店、特色餐飲、創意文化企業等多元業態,形成了一處供市民休閑、娛樂、閱讀、品味時尚的一站式消費場所。

從硬件設施以及配套設施來看,已開通的軌交2號線,在建的4號線,3號線、7號線一期都將帶動吳中CBD商圈的發展。隨著蘇州城市發展,吳中正在融入蘇州主城。

相城商圈

相城商圈與蘇州其它商圈不同,主要以專業市場為主。元和鎮商圈主要以經營家具專業市場為主,是江蘇省最大的家具市場;採蓮路商圈主要服務業態以零售和餐飲為主,娛樂休閑類較少;陸慕鎮商圈為相城區商業集中區域,主要以專業市場為主,其它商業配套為輔,商業檔次以中低檔為主。

活力島商圈是相城區新興商圈,檔次、規模、形象和業態更符合現代消費需求。其商圈以活力島城市中心廣場為核心,南有繁花中心、華潤歡樂頌購物廣場和萬達廣場,北有億象新天地購物廣場,西有中環百匯廣場和環球奧食卡城等綜合項目。活力島商圈在蘇州相城區形成了一道城北的商業走廊,其中不僅包括如萬達廣場、億象新天地等大型商業項目,還與大潤發、家樂福,以及各個社區商業組合成活力島商圈的中低端大眾消費區。2013年年底,蘇州地鐵2號線正式運營,使相城商業圈迎來蓬勃發展。

 


[1]  文中貨幣單位均為人民幣,除非另有說明。

資料提供 圖片:香港貿發局經貿研究
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