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鎮江消費市場概覽

1.  經濟概況及發展規劃

2014年鎮江實現地區生產總值3,252億元[1],增長10.9%。按常住人口計算,全市人均生產總值達102,651元。工業是鎮江的重要經濟動力,約佔全市生產總值的51%。

近年在工業的發展積極轉變,新興產業增勢強勁。全年新材料、高端裝備製造、新能源、航空航天、生物技術與新醫藥、新一代信息技術六大產業實現銷售3,557億元,比去年增長18.5%,佔規模以上工業比重45.1%,提高1.7個百分點。鎮江成為國家創新型試點城市、首批國家智慧財產權示範城市,2013年連續九次榮獲全國科技進步先進市稱號。高新技術產業產值3,897億元,比去年增長15.8%,佔規模以上工業產值比重達48.1%,列全省第一。2014年研究與試驗發展(R&D)經費支出佔地區生產總值比重2.6%,比去年稍高0.12%。鎮江市2014年軟體業業務收入達410億元,比上年增長32.6%,是「蘇南國際服務外包產業帶」的重點城市;文化產業營業收入523億元,增加值佔地區生產總值比重5.2%。

圖:鎮江近年生產總值
圖:鎮江近年生產總值

民營經濟發展平穩加快。2014年,全年規模以上工業企業完成總產值8,102億元,其中,民營企業4,110億元,增長11.9%。截止2013年底,鎮江擁有私營企業57,032戶,個體工商戶16.2萬戶。

根據《鎮江市城市商業網點規劃》、《鎮江市市區商貿設施佈局規劃 (2010-2020)》,「一主四副」五大商貿中心是鎮江的重點建設。一個主商貿中心,即市級商貿中心,也就是老城商貿中心區。商貿中心區商業規劃由核心區和支持圈構成,大市口核心區就在其中。四個副商貿中心分別是:南徐商貿中心、丁卯商貿中心、谷陽商貿中心、大港商貿中心。這四個商貿中心在功能、定位上各有不同。鎮江「一主四副」五大商貿中心的商圈,形成互補性競爭佈局,奠定鎮江商業發展新格局。

近年,位於大市口核心商圈的第一高樓鎮江蘇寧廣場和協信太古城商圈的建設相繼完工,加上城際商圈的崛起,主城區形成了協信太古城商圈、大市口商圈及城際商圈三大主力商圈的格局。此外,鎮江市為了促進旅遊業的發展,規劃了11條特色商業街區,包括大西路民國風情街、西津古渡文化旅遊街、新河西岸路江鮮美食文化街和黃山1號夜市公園等,吸引遊客消費,帶動旅遊相關行業的零售增長。

2.  鎮江市消費市場狀況

2.1  零售增長狀況

2014年社會消費品零售總額977億元,比上年增長12.7%。住宿業實現零售額7.9億元,增長19.1%;餐飲業零售價99.3億元,增長13.9%。按消費品分:食品類零售額66.2億元,增長4.5%;服裝鞋帽針紡織類零售額58.1億元,增長4.8%;日用品類零售額16.2億元,增長18.9%;金銀珠寶類零售額15.7億元,增長6.7%;汽車類零售額117.7億元,增長5.5%。

2013年末鎮江擁有各類億元以上商品交易市場17個,全年成交額458.6億元,比上年增長8.8%。其中,10億元以上的市場共有5個。

圖:社會消費品零售總額
圖:社會消費品零售總額

2.2  人均可支配收入與消費支出

2014年,鎮江城市常住居民家庭人均可支配收入是35,752元,人均消費支出是21,310元。2014年城鎮居民每百户家庭擁有汽車41輛,較2009年的5輛大幅上升,每百户家用電腦的擁有量亦由2009年的80部增至2014年的111部。

圖:鎮江城市居民家庭人均可支配收入及消費支出
圖:鎮江城市居民家庭人均可支配收入及消費支出

3.  市消費市場特點

3.1  人口結構

2014年末,鎮江常住人口為317萬人,比上年末增加0.6萬人,增長0.2%。

據第六次人口普查,2010年,鎮江有家庭戶97.5萬,平均每戶人口為2.92人,較十年前減少0.12人。在常住人口中,51% 是男性,0-14歲佔10.3%,15-64歲佔79.3%,65歲以上佔10.4%。

常住人口具有大學文化程度的人口佔11.5%,高中程度佔18.6%,初中程度佔40.5%,小學程度佔22%。與十年前第五次人口普查比較,鎮江每10萬人具有大學文化程度由5,044人上升為11,509人。

3.2  消費者特點

大眾餐飲業紅火

品嚐美食是鎮江市民最喜歡體驗的享受型消費。每到用餐時間,鎮江萬達金街、八佰伴等城市綜合體的餐飲區都相當火爆。而在鎮江的大街小巷,各種特色風味的餐飲店也陸續開張。隨著生活觀念的更新,市民外出就餐增多。2014年鎮江餐飲業實現營業額99.34億元,比上年增長13.9%。

服務消費需求旺盛

隨著智能手機、4G和無線網絡普及,越來越多鎮江人熱衷網上預約飯店、網上訂購電影票、網上選擇各種服務,市民越來越習慣 「互聯網+」的就餐模式,大的餐飲企業紛紛開通品牌公眾號,消費者可以通過微信公眾號訂餐。

鎮江的文化、娛樂、休閑、旅遊等服務消費增長也不斷加快。據統計,截止2014年末,鎮江擁有4A級旅遊景區6家,5A級旅遊景區2家。獨特的人文景觀吸引了大量遊客,全年實現旅遊總收入554.5億元,比上年增長14.5%。鎮江本地的文化娛樂氣氛甚濃,2014長江國際音樂節、「一起周末」2014鎮江文化演出季、「2014HiFi西津渡國際音樂匯」等活動均受到熱捧。

高端消費增長態勢強勁

鎮江商圈品牌不斷完善,卡地亞、HUGO BOSS、登喜路、萬寶龍、阿瑪尼等相繼入駐,加速推動鎮江的城市消費升級,居民的高端消費力水漲船高。現下「嘗鮮」奢侈品的鎮江市民越來越多。據不完全統計,高端消費人群集中於四五十歲的成熟年齡,但卡地亞旗下彰顯時尚流行的TANK錶近年來熱賣則顯示,年輕人士已成為奢侈品消費的主力軍。

3.3  商業形態

鎮江商業環境這兩年已經步入多中心商業發展時代,主城區及周邊多個新興的商業中心逐漸崛起,而當中多以城市綜合體為主流。已經建成的鎮江萬達廣場、鎮江蘇寧廣場、綠地中央廣場都已成為鎮江的地標。2015年,鎮江還有多家商業綜合體將在年內落成開業,鎮江商業氛圍越發濃厚。

鎮江各大零售業態相對完整,擁有大賣場、百貨公司、購物中心、特色街區等業態。百貨業兼顧中檔、高檔消費,隨著八佰伴、蘇寧廣場進入鎮江,國際奢侈品牌卡地亞、HUGO BOSS、登喜路、萬寶龍、阿瑪尼紛紛登陸,本地零售市場檔次提升,滿足了消費者的高端需求,分流到上海南京等地的購物人群逐漸回流。

在大賣場方面,鎮江主城區有世紀聯華、華潤蘇果、大潤發、歐尚、沃爾瑪、麥德龍、永輝等十多家。隨著電子商務的發展,鎮江各大商業實體店紛紛借助網絡平台增強競爭力。例如主打數碼產業的頤高廣場通過網絡平台爭取年輕客戶群;萬達廣場與百度、騰訊聯手打造的非凡網,將從實體到電商,通過方便顧客停車、吃飯等方法,在實體店的基石下,試圖另闢蹊徑建立自己的網路帝國。2014年鎮江市電子商務交易額超過500億元,網絡零售額佔社會消費品零售總額的8%以上。

4.  鎮江市內主要商圈介紹

大市口商圈

大市口商圈東起夢溪路,西至電力路,南北以解放路為界,是鎮江迄今為止唯一的大型經濟商圈。在此區域內,包含了大潤發、八佰伴、太和廣場、鎮江商業城、紫金廣場、第一樓街、南門大街、在建設中的蘇寧廣場,可謂是商業集中區。作為市級商業中心,大市口商圈功能定位集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅遊、文化、金融、商務等於一體。

鎮江人對大市口有著一種特殊的記憶和情結,就像南京人周末特別喜歡逛新街口一樣。但隨著城際商圈崛起,大市口不再是鎮江唯一的商業核心。不過,大市口現有的規模零售、餐飲、住宿企業數量是各大商圈最多的。特別是預計蘇寧廣場的加入,大市口相對較弱的影視、餐飲方面得到強化與補充,商業CBD地位得到鞏固。

鎮江蘇寧廣場計劃2016年開業,項目涵蓋了國際精品零售、餐飲美食、休閑娛樂、母嬰孩童、精品超市、文化藝術等多種業態,全方位滿足居民的消費需求,還第一次把室內真冰場引入鎮江,引入的品牌中有40%是第一次進駐鎮江。2015年2月,大市口商圈第一條地下商業街中央大街開業,與地面商業進行優勢互補。中央大街整體定位為集品牌服飾、皮具箱包、精品飾品、化妝品美甲以及餐飲休閑娛樂文化於一體的商業項目。

圖:鎮江市內主要商圈
圖:鎮江市內主要商圈

城際商圈

城際站商圈是《鎮江市市區商貿設施布局規劃》中,所確定的市區主商貿中心商圈之一。2012年以來,以年輕活力著稱的城際商圈漸漸崛起,打破了鎮江人吃喝玩只能往大市口跑的情況。從商業業態看,城際商圈與大市口核心區錯位發展,以商業和現代服務業為主,主要以時尚、快銷、餐飲、娛樂等複合業態為主。

目前城際商圈主要由萬達廣場、常發廣場、中浩廣場、領城國際廣場和頤高廣場等商業體構成。2014年萬達金街全面開業、品牌效應充分發揮,休閒娛樂功能吸引市民,帶動人氣聚集。經過3年培育,萬達商圈已經成熟,但常發廣場、頤高廣場、國信宜和等尚未完全竣工。

從地理位置上看,城際商圈處於鎮江交通樞紐位置,鎮江最主要的幾條公交線路D1、D2、19路都在此出發,而長途客運站也位於此地,為商圈帶來大量周邊郊縣人流。據商務部門資料顯示,2014年1-9月份城際商圈總客流量超過6,000萬人次。

丁卯商圈

丁卯商圈以京口廣場為中心,由學府路、經十二路和谷陽路相交而成的「雙十字」街區組成,是鎮江最大的特色商品銷售區和區域性生活消費品集散中心。近幾年,丁卯規劃建設了80萬平方米的汽配、建材、五金、小商品和食品特色專業市場。目前鎮江義烏小商品城、亞太五金城和億都家居建材城已建成開業,形成了以批發為主、零售為輔的經營體系,丁卯路片區汽車品牌4S店達到57家。

2015年,丁卯版塊將形成25萬人口。針對龐大人群的生活需要,目前,丁卯區內有金融大廈、大潤發超市、益華廣場、蝴蝶廣場等商業項目。2014年都市匯文化廣場啟動建設,定位為文化商住綜合體,將引進文化藝術博覽館、劇院、藝術展會等多種文化商業業態,項目計畫2015年12月完工,建成後,將會進一步繁榮活躍丁卯片區經濟,提升文化產業競爭力。

協信太古城商圈將崛起

協信太古城位於鎮江市核心區域,該項目是鎮江舊城改造最大項目,包括城市地標超高層星際酒店、高端購物中心、特色商業街區、5A級寫字樓、大型居住社區、城市高端住宅及特色風情商業主題街區等。

協信太古城集購物中心、臨街商舖、商業走廊等多種形式,其中協信星光廣場將成為頂級奢侈的購物中心,入駐代表性品牌有:CHANEL、DIOR、PRADA等;星光時代系中高端SHOPPING MALL,入駐代表性品牌有無印良品、自然元素等。

協信太古城商圈的誕生,意味著鎮江的主城區又有一個嶄新的商圈,這樣形成了協信太古城商圈、大市口商圈與城際商圈,主城區形成三大商圈鼎立之勢。

濱江商圈

濱江商圈,與大市口毗鄰而居,以2014年啟動的高端商業綜合體招商香檳道為代表,擁有66萬高端居住人群,輻射周邊3公里客流圈,東吳新村、松盛園、陽光世紀花園等十餘個成熟社區,約10萬常住居民為客源。濱江商圈內集大型文化消費、休閒購物為一體的城市文化綜合體鳳凰文化廣場也正在開工建設,與香檳道隔路相望。濱江商圈將以全新的形態,高端的業態,可能代表了鎮江未來商業的發展方向。

 


[1]  文中貨幣單位均為人民幣,除非另有說明。

資料提供 圖片:香港貿發局經貿研究
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