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上海郊區商業的特徵與開發策略
上海十二五期間重點規劃功能區及商機系列之四

「十二五」期間,各城市將堅持城鄉一體、均衡發展,把郊區放在現代化建設更加重要位置,進一步將建設重心轉向郊區。作為新農村建設的重要組成部分,城市郊區商業正在快速發展。上海商業十二五規劃將郊區作為新一輪商業發展的重點,以城市化、現代化為發展方向,建設郊區商業新格局。上海商業網點布局規劃綱要明確提出上海中心城以外的地區,形成新城、新市鎮、中心村三級商業網點體系,上海郊區新城商業布局成為商業網點布局重點之一。

一、郊區商業正在崛起

1、商業巨頭紛紛轉向郊區

在城市中心區商業漸趨飽和,開發成本高昂,開發難度加大的背景下,各大商業巨頭看准郊區商業的發展商機,紛紛制訂發展戰略,積極拓展郊區市場。百聯集團這幾年一直在加速郊區網點佈局,百聯購物中心和東方商廈先後在上海嘉定、青浦、奉賢、金山等開設。萬達、蘇寧、永樂、國美等商業企業也在市郊加速擴張。2011年上海郊區新開業的購物中心就有6家。大型商業的興起,尤其是購物中心等大體量的新興業態的注入,對城市郊區商業層次的提高、結構的完善,發揮了巨大作用。

2、郊區銷售業績迅速增長

商業巨頭在促進郊區商業發展、滿足消費需求的同時,也取得了良好的經濟效益。東方商廈奉賢店、青浦店、嘉定店,2011年銷售分別比上年增長50.5%、33.3%和18.1%。不僅是這幾年新開門店,浦東商場早些年開設在郊區的門店,如現代店、南匯店、金匯店,在2011年也有不俗的表現,比上年增長均超過了二成。

2011年上海單體百貨商店銷售比上年增幅前10名的百貨商場有9家位於郊區。2012年上海單體百貨店銷售增長幅度仍顯著高於市中心區水準。比如東方商廈奉賢店銷售比上年增長28.8%。郊區商業潛力不可忽視。

二、郊區商業的特徵

1、輻射範圍不同

郊區商業輻射範圍與中心區商業不同:中心區商業不僅輻射全市,而且輻射全國,甚至海外。而郊區商業首先是滿足當地居民和當地工作層的消費需求,然後是吸引周邊,向臨近地區延伸。

購買力並不會按照行政區域去流動,購買力流動主要受到交通的影響、受到旅遊休閑的帶動,更取決於商業本身的特色和吸引力。對於消費者來說,是哪兒方便去哪兒買,哪兒的商業有吸引力,就去哪兒消費。比如青浦奧特萊斯,儘管地處郊區,但由於吸引力大,可以輻射上海全市和長三角。

2、商業能級還將提升

郊區需求已不是老概念,不能把城市中心區淘汰的商業業態、積壓的商品放到郊區去。一是因為郊區購買力在迅速增長,二是郊區商業不僅僅滿足居民的需要,有的郊區有商務寫字樓,有團體消費需求;有的郊區有沙灘、有大型遊樂設施,比如松江的歡樂谷,浦東正在興建的迪士尼樂園;有的郊區有植物園、動物園、森林公園,有的有古鎮文化,有很多旅遊人流,有餐飲購物需求。

老的郊區商業需要改造,能級提升,改變小、亂、雜,業態業種不全的現狀;新建的郊區商業要精確定位,現代商業與傳統商業需有機融合。

3、層級功能分明

郊區商業將分清層級,明確功能定位。

新城商業是指在郊區新城中心區域形成的商業中度集聚、商業服務行業比較完善、服務物件主要為新城居民及各類外來消費者的商業主要集聚地。新城商業功能特點:既要服務新城地區居民,又要輻射周邊地區乃至整個區域。現代與傳統和諧相融,新城區商業要體現都市風貌,布局相對集聚,以塊狀商業設施為主體,周邊輔助性建設若干商業街區;老城區要在保護性開發中體現歷史老城風貌,著重調整提升主要商業街,鼓勵建設老字號集聚、商旅文化結合的特色商業街。

郊區新城級商業以滿足新城居民購物、餐飲、娛樂和休閑等多元消費需求,鼓勵發展百貨店、超市、便利店、專業店、專賣店、生活服務網點和有特色的餐飲、娛樂休閑設施,鼓勵發展提供社區綜合服務的商業中心;適度設置購物中心、大型超市、菜場、生活服務業網點。

新市鎮級商業將根據各個鎮的路網交通、人口規模、產業基礎等不同條件,建設綜合服務型、產業主導型、交通樞紐型、現代居住型等各具特色的市鎮商業。


村級配套商業可以將商業服務與社區服務結合起來,配置滿足農村居民日常消費的各類零售業態和網點,提供便利、安全和高品質的商品和服務。

三、郊區商業開發策略

1、因地制宜,突顯特色

各個郊區商業之間,由於經濟水準、人口分布、產業結構、地理環境、歷史文化等不同,購買力和消費需求有很大差異。郊區商業不是市中心商業的簡單延伸,不能按照城市中心商業照搬;也不能按照一個模式複製。郊區商業將與中心城區商業形成錯位和互補,因地制宜,形成各自不同的發展模式和特色。

郊區商業布局將在形成郊區新城功能、體現郊區新形象、集聚郊區服務產業方面有新的突破;與產業結構、文化景觀相協調;與郊區社會經濟發展水準、人口分布、購買力水準相適應;商業在城市郊區打造「生態宜居、郊區商務、休閑旅遊度假」中應發揮穿針引線的作用。

2、與商務緊密結合

城市中心商務區發展空間越來越少,而且商務成本又快速攀升,而郊外商務區空氣、綠化等生態環境好,商務成本較低,交通條件的不斷改善縮短了空間距離,郊區商務區正呈現方興未艾趨勢。所以,郊區商業建設將結合寫字樓等商務發展,開發酒店、餐飲、購物和其他商務、生活服務設施。既完善商務配套,又為自己鎖定穩定的客戶和購買力。

3、與旅遊、文化緊密結合

上海郊區比城市中心有很大的空間優勢,還有許多得天獨厚的自然條件。郊區商業在發展中將充分利用自身優勢,與旅遊、文化緊密結合,相互促進。

比如利用濱海、沿湖、臨江等優勢,開發濱水休閑消費;商業與旅遊觀光、水上運動、休閑度假、商務會務、遊艇、野營、垂釣等相結合;充分利用生態資源配置湖畔野餐區、水上休閑吧等特色餐飲,奉賢有碧海金沙,金山有城市沙灘,青浦有澱山湖;利用現代農業、生態農業等優勢,開發觀光農業、農業旅遊、有機菜園等休閒旅遊消費;挖掘江南古鎮、古村等文化優勢,如上海朱家角、七寶老街、楓涇古鎮、召稼樓古鎮等。

郊區商業還可與區域產業相結合,如汽車城利用汽車文化,遊艇文化等;可與工業旅遊相結合。

4、與園區配套

郊區商業將注重與大學城、科教園區、高科技開發區等園區配套。比如南橋,生產型服務業功能區已建成南郊賓館、農業要素交易所、石油交易平台、聚潤廣場等若干賓館、辦公、交易平臺專案,對餐飲、零售有很大帶動。

5、與交通樞紐配套

交通樞紐網站商業以便捷商業為主,可佈局報刊雜誌、麵包房、飲料、便利店等生活服務網點。注重交通乘客和商業顧客的角色轉換。交通樞紐周邊,有可能住宅發展,形成居民區,可發展郊區社區商業;也可能寫字樓發展,形成郊區商務商業區。

特約記者 齊曉齋 上海報道 

資料提供 圖片:香港貿發局經貿研究
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