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上海社区商业成为十二五商业拓展重点
上海十二五期间重点规划功能区及商机系列之五

一、社区商业成为热门的关键

1、市场需求

上海市中心区地块日益紧缺,交通状况的改善,尤其是地铁、轻轨等轨道交通的发展,使居住向边缘区延伸,新社区的形成和完善,都离不开商业配套。据调查,居民家庭消费支出中的40%左右花费在居住区附近的社区商业中。

社区商业不仅解决了过去存在的新村居民购物难、服务难的问题,方便了社区居民的生活,还为居民提供了休闲、交往的场所,饭后散步、朋友交往,都可在社区商业中进行,寓休闲于消费,寓社交于娱乐。

不只是中心城区的商圈,功能齐全的社区商业,也同样成为社区居民生活和工作以外的第三空间。社区商业为社区居民创造交往和亲近的机会,改变一些邻里之间「老死不相往来」的现状。上海已经率先进入「老龄社会」,老年人口已经占近四分之一。老年人有足够的闲暇时间,功能完善、定位合适的社区商业成为老年人购物、消闲、交际的最佳场所。

2、政府关注

政府部门关注民生,社区服务和社区商业是很重要的一个方面。在2011年11月上海市社区工作会议上,时任市委书记俞正声要求着力加强贴近民生的社区服务。商务部、上海市政府有关部门近几年先后出台了「关于加快社区商业发展的指导意见」、「社区商业设置规范」等,十二五规划将社区商业列为发展重点,并对社区商业的业态配备提出要求。其中,基础型业态,如菜市场、超市、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收等,是各个社区商业都必须配备的;而指导型业态,如大卖场、生鲜食品超市、中西药、西点、百货商店、购物中心、服装服饰专业店、钟表眼镜、五金、家电、书店、音像、美容、SPA、健身、形象设计、彩扩、中介、租赁等,可以因地制宜选择。

3、商业新空间

城市中心商业大多已经饱和,可开发的商业项目的地块也越来越稀缺。而社区商业的潜力很大:除了新开发的社区需要商业的配套以外,老社区的商业已经不适应迅速发展的消费需求,需要补充、调整、完善、提升。

4、开发商关注

宏观调控后,住宅市场不景气,部分开发商转向社区商业地产。而且,社区商业提升了商品住宅的价值,商业配套完善的商品房,动销就比较快。

所以,社区商业异军突起。社区购物中心、社区百货、社区大卖场等发展迅猛,功能日趋多元化。上海已开业的购物中心中,社区型购物中心有20多家,营业面积占了30%。

二、社区商业开发要点

尽管社区商业发展的潜力很大,但目前盲目开发的现象普遍存在,在未对居民数量、结构、收入水平、已有商业分布、周边环境等作调研分析,未对社区商业项目作功能定位的情况下仓促上马,开发风险逐渐显现。

其实各个社区商业的消费需求千差万别,需要进行深入的市场细分。

1、社区消费的多样化

社区居民需求不仅仅是购物,还有餐饮、娱乐、休闲,还有理发、沐浴、家电维修等各种生活服务。「 开门七件事」的内涵不断在变化和丰富中,新的业态在社区逐步出现。

老社区与新社区的居民消费不尽相同,高档公寓房、别墅的社区居民与经济适用房、廉租房的居民对商业的要求有很大差异。所以,社区对商业业态的要求也呈现多元化,社区商业布局需有差异。

2、社区商业的层次

社区商业根据社区居住人口的规模可分为社区商业中心、居住社区商业和街坊商业等层级,社区商业中心一般以购物中心、大型超市等大型商业设施为核心,同时设置各类专业店、专卖店、生活服务业、休闲服务业和文化娱乐业等;居住社区商业一般以超市、菜市场为核心,同时设置生活服务业和休闲服务业等网点;街坊商业一般以便利店为核心,同时设置日常生活的商业和便民生活服务业等网点。

3、商业规模与定位的依据

首先就是周边的居民数量、居民的消费水平,社区商业的规模一般可以按照平均每个居民0.7平方米商业建筑面积为基数。其次是周边学校、写字楼、工厂、园区等单位的需求,比如写字楼白领的需求,机关、企事业单位等社会团体的需求。

4、社区商业的选址

上海商业网点布局规划要求社区商业中心选址一般应以社区中心为基础,综合考虑人口分布、服务半径等因素,新增社区商业中心尽量与社区事务中心、社区卫生中心(健康保健)和文化中心(社区文化馆、活动中心、图书馆、老年大学)等一起或邻近,结合形成四中心合一的社区商业生活中心,既方便居民消费,又增加商家人气。

5、社区商业的开发节奏

社区商业,尤其是新建社区的商业,把握开发进度非常重要。开发社区商业既不能快于开发住宅,也不能慢于住宅。若商业慢于住宅,就会影响住宅的销售与居民入住;若商业快于住宅,商业的培育时间大大延长,就会影响商业的效益。社区商业的开发速度,要与社区住宅建设相一致,与周边交通建设相协调,与社区人口增长相匹配。

6、社区商业的特点

社区商业辐射半径较小,面对的顾客基本就是本社区居民,商业业态和商品布局要求针对性强,要体现出便利;城市中心商业需要配置足够的机动车停车位,而社区商业对机动车停车位要求少,但要有足够的自行车停车位。

7、社区商业的布局原则

社区商业既要紧贴社区,以方便居民,又不能扰民,影响居民生活。规划要求底商(住宅底层的店铺或住宅楼下的裙房商业)不能开设有油烟排放的餐饮、有噪音污染、光污染的KTV等娱乐,还有其他有环境污染、安全隐患的建材店、洗车场、农贸市场等业态。

8、社区商业的招商

社区商业的规模一般不大,消费者可选择范围较小,消费者对商业企业的品牌要求较高。而且,社区商业经营利润较薄,公益性特点较为突出。规划要求社区商业在招商中首先应该选择知名度和美誉度都比较高的有规模、有实力、有丰富经验的大型商业企业、老字号品牌连锁经营企业。

9、社区商业的升级

社区商业的规模和业态布局随着居民数量的增加和收入水平的提高需要及时扩大和能级提升。有的社区商业中心会由于交通便利、居民增加、经营特色的变化使得辐射范围扩大而演变为区域级商业中心或都市级商业中心。

特约记者 齐晓斋 上海报道

资料提供 图片:香港贸发局经贸研究
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