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上海社區商業成為十二五商業拓展重點
上海十二五期間重點規劃功能區及商機系列之五

一、社區商業成為熱門的關鍵

1、市場需求

上海市中心區地塊日益緊缺,交通狀況的改善,尤其是地鐵、輕軌等軌道交通的發展,使居住向邊緣區延伸,新社區的形成和完善,都離不開商業配套。據調查,居民家庭消費支出中的40%左右花費在居住區附近的社區商業中。

社區商業不僅解決了過去存在的新村居民購物難、服務難的問題,方便了社區居民的生活,還為居民提供了休閑、交往的場所,飯後散步、朋友交往,都可在社區商業中進行,寓休閑於消費,寓社交於娛樂。

不只是中心城區的商圈,功能齊全的社區商業,也同樣成為社區居民生活和工作以外的第三空間。社區商業為社區居民創造交往和親近的機會,改變一些鄰里之間「老死不相往來」的現狀。上海已經率先進入「老齡社會」,老年人口已經佔近四分之一。老年人有足夠的閑暇時間,功能完善、定位合適的社區商業成為老年人購物、消閑、交際的最佳場所。

2、政府關注

政府部門關注民生,社區服務和社區商業是很重要的一個方面。在2011年11月上海市社區工作會議上,時任市委書記俞正聲要求著力加強貼近民生的社區服務。商務部、上海市政府有關部門近幾年先後出台了「關於加快社區商業發展的指導意見」、「社區商業設置規範」等,十二五規劃將社區商業列為發展重點,並對社區商業的業態配備提出要求。其中,基礎型業態,如菜市場、超市、大眾餐飲、大眾理髮、大眾沐浴、維修、廢品回收等,是各個社區商業都必須配備的;而指導型業態,如大賣場、生鮮食品超市、中西藥、西點、百貨商店、購物中心、服裝服飾專業店、鐘錶眼鏡、五金、家電、書店、音像、美容、SPA、健身、形象設計、彩擴、中介、租賃等,可以因地制宜選擇。

3、商業新空間

城市中心商業大多已經飽和,可開發的商業項目的地塊也越來越稀缺。而社區商業的潛力很大:除了新開發的社區需要商業的配套以外,老社區的商業已經不適應迅速發展的消費需求,需要補充、調整、完善、提升。

4、開發商關注

宏觀調控後,住宅市場不景氣,部分開發商轉向社區商業地產。而且,社區商業提升了商品住宅的價值,商業配套完善的商品房,動銷就比較快。

所以,社區商業異軍突起。社區購物中心、社區百貨、社區大賣場等發展迅猛,功能日趨多元化。上海已開業的購物中心中,社區型購物中心有20多家,營業面積佔了30%。

二、社區商業開發要點

盡管社區商業發展的潛力很大,但目前盲目開發的現象普遍存在,在未對居民數量、結構、收入水平、已有商業分布、周邊環境等作調研分析,未對社區商業項目作功能定位的情況下倉促上馬,開發風險逐漸顯現。

其實各個社區商業的消費需求千差萬別,需要進行深入的市場細分。

1、社區消費的多樣化

社區居民需求不僅僅是購物,還有餐飲、娛樂、休閑,還有理髮、沐浴、家電維修等各種生活服務。「 開門七件事」的內涵不斷在變化和豐富中,新的業態在社區逐步出現。

老社區與新社區的居民消費不盡相同,高檔公寓房、別墅的社區居民與經濟適用房、廉租房的居民對商業的要求有很大差異。所以,社區對商業業態的要求也呈現多元化,社區商業布局需有差異。

2、社區商業的層次

社區商業根據社區居住人口的規模可分為社區商業中心、居住社區商業和街坊商業等層級,社區商業中心一般以購物中心、大型超市等大型商業設施為核心,同時設置各類專業店、專賣店、生活服務業、休閑服務業和文化娛樂業等;居住社區商業一般以超市、菜市場為核心,同時設置生活服務業和休閑服務業等網點;街坊商業一般以便利店為核心,同時設置日常生活的商業和便民生活服務業等網點。

3、商業規模與定位的依據

首先就是周邊的居民數量、居民的消費水平,社區商業的規模一般可以按照平均每個居民0.7平方米商業建築面積為基數。其次是周邊學校、寫字樓、工廠、園區等單位的需求,比如寫字樓白領的需求,機關、企事業單位等社會團體的需求。

4、社區商業的選址

上海商業網點布局規劃要求社區商業中心選址一般應以社區中心為基礎,綜合考慮人口分布、服務半徑等因素,新增社區商業中心盡量與社區事務中心、社區衛生中心(健康保健)和文化中心(社區文化館、活動中心、圖書館、老年大學)等一起或鄰近,結合形成四中心合一的社區商業生活中心,既方便居民消費,又增加商家人氣。

5、社區商業的開發節奏

社區商業,尤其是新建社區的商業,把握開發進度非常重要。開發社區商業既不能快於開發住宅,也不能慢於住宅。若商業慢於住宅,就會影響住宅的銷售與居民入住;若商業快於住宅,商業的培育時間大大延長,就會影響商業的效益。社區商業的開發速度,要與社區住宅建設相一致,與周邊交通建設相協調,與社區人口增長相匹配。

6、社區商業的特點

社區商業輻射半徑較小,面對的顧客基本就是本社區居民,商業業態和商品布局要求針對性強,要體現出便利;城市中心商業需要配置足夠的機動車停車位,而社區商業對機動車停車位要求少,但要有足夠的自行車停車位。

7、社區商業的布局原則

社區商業既要緊貼社區,以方便居民,又不能擾民,影響居民生活。規劃要求底商(住宅底層的店舖或住宅樓下的裙房商業)不能開設有油煙排放的餐飲、有噪音污染、光污染的KTV等娛樂,還有其他有環境污染、安全隱患的建材店、洗車場、農貿市場等業態。

8、社區商業的招商

社區商業的規模一般不大,消費者可選擇範圍較小,消費者對商業企業的品牌要求較高。而且,社區商業經營利潤較薄,公益性特點較為突出。規劃要求社區商業在招商中首先應該選擇知名度和美譽度都比較高的有規模、有實力、有豐富經驗的大型商業企業、老字號品牌連鎖經營企業。

9、社區商業的升級

社區商業的規模和業態布局隨著居民數量的增加和收入水平的提高需要及時擴大和能級提升。有的社區商業中心會由於交通便利、居民增加、經營特色的變化使得輻射範圍擴大而演變為區域級商業中心或都市級商業中心。

特約記者 齊曉齋 上海報道

資料提供 圖片:香港貿發局經貿研究
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